El Sueño del Airbnb en el Paraíso:
Cuando tu Inversión Choca con el Reglamento de PH

I · Los Hechos

Imagina a Mariana, una empresaria bogotana que, ilusionada, invirtió sus ahorros en un hermoso apartamento frente al mar en Cartagena. Su plan: arrendarlo por temporadas cortas a turistas a través de plataformas digitales, aprovechando la alta demanda y generando ingresos extras. "El Faro", como ella lo llamaba, prometía ser un negocio redondo. Todo iba viento en popa, las reservas llovían, hasta que un día, un comunicado de la administración del edificio aterrizó en su bandeja de entrada: "Se prohíbe expresamente el uso de unidades privadas para hospedaje turístico de corta estancia, de acuerdo con el Reglamento de Propiedad Horizontal".

Mariana estaba atónita. ¿Cómo era posible? Si era su propiedad, ¿no podía hacer con ella lo que quisiera? La confusión dio paso a la frustración y, poco a poco, a la incertidumbre sobre su inversión. El sueño del negocio paradisíaco se convertía en una pesadilla legal.

El caso de Mariana no es aislado. Miles de propietarios en Colombia, atraídos por la rentabilidad del turismo digital, se encuentran en una encrucijada similar. ¿Es legal destinar un apartamento en propiedad horizontal (PH) al hospedaje turístico? La respuesta, como en la mayoría de los asuntos legales, no es un simple sí o no, sino un "depende" complejo y multifactorial.

II · El Problema Jurídico

La Batalla Legal: Uso Residencial vs. Uso Turístico

La raíz del conflicto radica en la naturaleza de la propiedad horizontal en Colombia, regida principalmente por la Ley 675 de 2001 (Régimen de Propiedad Horizontal). Esta ley busca armonizar el derecho individual sobre los bienes privados con el interés colectivo de la comunidad, estableciendo un marco de convivencia y uso.

1. El Reglamento de Propiedad Horizontal (RPH): La Carta Magna del Edificio.

Este documento es la ley interna del conjunto o edificio. En él se establecen las reglas de convivencia, los derechos y deberes de los propietarios, y, crucialmente, los usos permitidos para las unidades privadas. Si tu RPH especifica que el uso de los apartamentos es "exclusivamente residencial" y prohíbe el uso "comercial, hotelero o de hospedaje turístico", esa prohibición es legalmente vinculante. Arrendar tu apartamento por días o semanas se considera, en la práctica y con el respaldo de la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia (Sala Civil), una actividad comercial que desnaturaliza el uso residencial y puede ser prohibida por el RPH.

2. Cambio de Uso y Afectación a la Convivencia.

La administración y los vecinos suelen argumentar, con razón, que el hospedaje turístico implica un cambio de uso del inmueble. Un constante flujo de extraños afecta la seguridad, aumenta el ruido, el desgaste de las áreas comunes (ascensores, lobbys), y rompe la tranquilidad de un ambiente diseñado para la vida familiar y permanente. Estos son argumentos válidos bajo la Ley 675 de 2001, que protege la convivencia y el uso adecuado de los bienes comunes y privados.

3. Normativa Turística: El Registro Nacional de Turismo (RNT).

Independientemente de lo que diga el RPH, si decides ofrecer servicios de alojamiento turístico, la Ley 300 de 1996 (Ley General de Turismo), modificada y actualizada por la Ley 2068 de 2020, exige que te inscribas en el Registro Nacional de Turismo (RNT). Sin el RNT, tu operación es ilegal, te expones a multas y sanciones del Ministerio de Comercio, Industria y Turismo. Para obtenerlo, debes cumplir con requisitos técnicos, de seguridad y salubridad específicos que un apartamento residencial común puede no tener. Además, es fundamental que el inmueble y la zona donde se ubica estén habilitados para este uso en el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) del municipio. Es crucial entender que el POT tiene una jerarquía normativa superior al RPH, por lo que este último no puede autorizar un uso que el POT prohíba.

III · Consideraciones

Navegando el Laberinto: La Solución Jurídica

Si te encuentras en la situación de Mariana o quieres evitarla, aquí está la hoja de ruta legal:

1. Consulta Inmediata del Reglamento de Propiedad Horizontal (RPH):

Es el primer y más importante paso. Si tu RPH prohíbe explícitamente el uso turístico o solo permite el uso residencial, tienes dos opciones:

• Respetar la Prohibición: Si no quieres entrar en litigios o procesos complejos, lo más prudente es acatar el reglamento y destinar tu propiedad a arrendamientos de largo plazo o a vivienda propia.
• Proponer una Reforma del Reglamento: Esta es la vía más compleja. Requiere la convocatoria a una Asamblea General de Propietarios y obtener una mayoría calificada (generalmente el 70% o más de los coeficientes de copropiedad, según el Artículo 46, numeral 1 de la Ley 675 de 2001) para modificar la cláusula de uso. Es un proceso democrático que exige persuasión y consenso entre los copropietarios.

2. Verificar el Plan de Ordenamiento Territorial (POT):

Asegúrate de que la zona donde se ubica el edificio permita el uso comercial o turístico. Si el POT solo permite uso residencial, cualquier modificación del RPH para permitir el turismo será inválida y carecerá de efecto jurídico, ya que el RPH no puede contravenir las normas de uso del suelo establecidas en el POT.

3. Cumplimiento de la Normativa Turística:

Si logras la aprobación para el uso turístico y el POT lo permite:

• Inscríbete en el RNT: Es obligatorio y te avala como prestador de servicios turísticos legal. Los requisitos específicos están detallados en resoluciones del Ministerio de Comercio, Industria y Turismo (actualmente, la Resolución 1821 de 2023).
• Adapta tu Propiedad: Asegúrate de que tu apartamento cumpla con los estándares de seguridad, higiene y confort exigidos para un establecimiento de alojamiento turístico, tal como lo exige la normativa vigente.
• Paga tus Impuestos: Declara y paga los impuestos correspondientes a la actividad. Esto incluye el Impuesto de Industria y Comercio (ICA), el Impuesto al Valor Agregado (IVA) si superas ciertos montos (los servicios de alojamiento turístico están gravados con IVA), y, por supuesto, el Impuesto de Renta sobre las utilidades generadas.

4. Establece Pólizas de Seguros Adecuadas:

Las pólizas residenciales comunes no cubren los riesgos asociados al hospedaje turístico. Necesitarás una cobertura específica para tu actividad que ampare responsabilidades civiles, daños a terceros y a la propiedad por el flujo constante de huéspedes.

Conclusión: Anticipación, Reglas Claras y Asesoría

El sueño de la rentabilidad turística en tu apartamento es posible, pero no sin antes navegar un estricto marco legal. Ignorar el Reglamento de PH, la normativa municipal (POT) o la normativa turística puede acarrear multas, sanciones e incluso la suspensión de tu actividad, convirtiendo una inversión prometedora en un problema legal.

Antes de adquirir una propiedad con fines de hospedaje turístico, o antes de convertir tu apartamento actual en un Airbnb, la anticipación es tu mejor aliada. Consulta el Reglamento de Propiedad Horizontal, verifica la normatividad municipal (POT) y, fundamentalmente, busca asesoría legal especializada. Solo así podrás transformar tu visión de negocio en una realidad rentable y libre de conflictos, asegurando que tu paraíso de inversión no se convierta en un infierno legal.

Anexo

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